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最新消息 > 深度報道|物業服務:困境中笑著,走著

文章来源:http://www.0745news.cn/2017/0919/1054117.shtml

懷化城市化步伐持續提速,各類小區雨后春筍般冒出,為后續物業服務市場提供了巨大操作空間。(楊林斌攝)懷化新聞網訊(記者楊林斌)老江湖遭遇掙錢難在懷化,做物業服務這一行的大都說自己操的是白粉心,賺的是白菜錢,難怪李春蘋跟記者說的第一句就是肯定是虧!作為馨園春物業公司第六任經理,她對自己所服務的教師新苑小區的情況很是熟悉,后者2005年9月底交房后,開發商九園投資集團曾經一次性給予當時的物業公司20萬元前期費用補貼,這一瓢水管到如今。我們的收費標準很低,甚至比廉租房還低。李春蘋身處困境,說話時聲音卻清脆響亮,不時淺笑一二。她說教師新苑多層物業費收取標準原來是0.4元(單位每平米,下同),著實比廉租房還低,如今調整到0.6元,二期即32層高樓還是1.1元。開支大是肯定虧的主因,該小區房齡夠大亟待維護,始自2015年的大面積維修,到去年底就已破費五六十萬元。惱人的是,由于種種原因,小區維修基金一直動不了,一應維修費用全靠物業公司自己張羅,不少知道內情的人,都說我們能夠生存下來,已經是個奇跡。李春蘋說,多虧廣大業主支持他們工作,否則難以為繼。小區近千住戶,物業費收繳率一直保持在95%-97%高位,綜合加權平均后則在89%上下,如果不是維修燒錢,馨園春的小日子應該很可以。湖南晉源物業服務有限公司總經理符宇君也在訴苦,他說今年截至8月份,他們公司物業費收入同比減少近一成,而全部280名員工,每月僅工資開支就要60萬元左右,今年2月份還普調了工資,所以備覺壓力山大。為維持財務平衡,公司在一定程度上壓縮了開支,其中接待費用瘦身明顯。最近幾年來,員工要求高工資高福利的現象越來越普遍,這一點讓人困惑。符宇君直言,員工們在提工資福利要求方面越來越直白,以前不多見。老江湖也在遭遇掙錢難。懷化市物業服務行業協會會長、湖南藍世紀物業服務有限公司總經理蔣文俊透露,他們公司去年出現一定虧損,為近幾年來少見,這一行越來越不好做,越來越難賺錢。藍世紀是全市唯一一家擁有國家一級資質的本土物業服務企業,其經營狀況一定程度上可視作全行風向標。蔣文俊介紹,懷化物業服務企業大都不同程度虧損,少則一兩萬多的達到數百萬,好在這些虧損,相當程度上能從開發商那里得到補貼或補助。懷化湘霖物業管理有限公司副總經理吳傳結是物業管理師,他說這種專業技術人才在懷化年薪能拿到10萬元就不錯了,而在長株潭地區則能多拿2-4萬元年薪,我曾經在深圳打過工,有我這個本本,年薪能有二十萬。據他了解,懷化只管理一兩個項目的小物業公司,老總工資或許低到只有四五千元。深圳有個專業精英人士,因為在懷化找了個老婆,有意留下發展,前往湘霖物業找機會,什麼都好談,唯獨其每月14000元底薪要求難以滿足,最終只得放棄。與外地特別是發達地區比,我們這個行當不是能夠掙大錢的行當。物業服務企業唯有不斷加強員工隊伍的培訓、學習,才能從容應對日新月異的市場。(楊林斌攝)我要跟你打官司!三年前夏季的一個深夜,懷化天龍御園一位住在二樓的業主,在外陽臺(也是保安值班室的樓頂)納涼完畢,通過自己從外墻擅自開辟的一扇小門折返家中,發現遭了小偷。此前該業主為圖快活又疏于防范,騎墻而上時未將小門關閉,故大意失荊州,他向物業公司投訴說丟了茅臺、紅酒等貴重酒類,價值6000多元,要求物業照價賠償,后者經過調取監控視頻查證,小偷出大院時背著小包,不可能裝下太多贓物,他隨即改口稱,物業沒有及時報警,讓他損失嚴重,橫豎要賠,此后以此為由,拖欠物業費累計上萬元拒不繳納,物業公司屢次與其交涉無果,最終只得準備上法院。物業服務費的用途是按照與業主們的合同約定,提供公共區域的服務,并非針對某個業主的財產保全進行服務。天龍御園物業服務商、湖南三龍物業服務有限公司總經理汪勝峰現身說法,對于這場迫不得已的官司,他充滿信心。物業公司與自己的服務對象鬧摩擦,說到底是個根本利益之爭,錢!很多時候提錢就傷和氣,提錢就傷感情。提及跟調皮的業主擦槍走火打官司,符宇君做聲不得但又不得不做聲,去年8、9月間,通過長沙一家律師事務所,他們公司相繼同所服務的6個項目(小區)簽訂《法律服務合同》,以電話催費、短信催費、催費溝通、發律師函等辦法,全年催收到位物業費80.97萬元,對于拒不交納物業費的業主,則分別起訴。他坦承物業服務做到這個份上,陰溝里翻船,絕非自己樂見。去年4月,他曾到深圳參觀學習,得知當地長城物業公司所服務小區,有些業主雖然舉家長住香港澳門,居然也按時將物業費打到自己所在深圳這邊小區物業公司賬上,為此感慨不已。懷化這邊的情況大不一樣。晉源物業服務的某個較為高檔的小區,住了一些領導干部,抽的是百把元一包的高級香煙,卻對每月不過百八十元的物業費斤斤計較,找盡借口有意無意拖欠,過后要求物業公司打折優惠,因為我是某某單位領導。于是不難理解,晉源物業為何要拿起法律武器,去追討勞動果實了。記者獲悉,類似情形還有不少。蔣文俊介紹,物業服務成本構成中,人工成本占到65%以上,加上其它雜項開支,物業費收繳率如果低于70%,物業費不能按時收取,就意味著物業公司無米下鍋,難以維持正常運轉,不跟你急才怪,至于打官司,絕對是迫不得已而為之。他同時透露,懷化物業服務行當近年來進場退場撤場轉場十分常見,誘因大都源自一方要收費,一方不交費,很多物業公司被迫輪流轉,打一槍換個地方。有鑒于此,一些小區的物業服務提供者也是變動頻繁走馬燈,個別小區數年間已經換了4茬物業公司。但愿物業公司如此煽情的口號,真能不折不扣,讓業主們體味到溫馨感與歸宿感。(楊林斌攝)三大難都是老大難汪勝峰用三大難總結懷化物業行業的經營生態。首先是收費難,即物業費收取難。縱觀全市,物業服務越來越完善,業主們的享受感和幸福指數不斷攀升,但繳費意識卻并未同步提升,不少人至今認為物業服務是天經地義的,哪能收錢。最近四年來,天龍御園物業費收繳率一直穩定在90%以上,該小區號稱懷化富人區,業主大都經濟條件較好并富有見識,消費理念較為先進,所以大都能夠積極主動繳費,即便如此,也有極個別人士找借口,能拖就拖能省就省,交錢不痛快,期望奇跡出現。物業費不能完全收取到位,一些企業因此負債累累,這個長期性和瓶頸性難題,一直沒有找到徹底有效的解決辦法。二是廣大業主維權意識強化,各縣(市、區)出臺的相關政策卻跟不上實際需求,導致物業公司每每遭遇小區消費力量對決,常常身處被動境地。2017年1月3日,省發改委、省住建廳出臺最新版的《關于印發湖南省物業服務收費管理辦法的通知》(湘發改價調【2017】4號),此前的2010年,省物價局、省住建廳已有《關于印發湖南省物業服務收費管理辦法的通知》(湘價服【2010】76號)導入實踐,對比兩個文件,其中有關物業服務的標準和收費價格并不一致,操作空間和彈性差異明顯,而新版《辦法》實施,要求各地配套相應操作細則,懷化各地尚未及時跟進,使得物業公司還在吃夾生飯。迄今七年來,各地社會工資收入都在增長,生活水平提高,懷化物業服務行業的收費卻基本上一成不變,這個老大難,掣肘著廣大物業企業的經營生態,不少企業因此經營壓力倍顯。新舊政策對接的空窗期,還致使物業公司不敢與業主簽訂新的收費服務合同,這可算是老大難的新版本。三是廣大業主對物業費的構成,迄今不能正確領會和理解。一般說來,物業公司提供保安、保潔等7大塊主體服務功能,它們屬于公共服務范疇,所涉物業服務費也是著眼于提供公共服務,而不是為哪一家業主量身定做,理解不到位,執行有偏差,異議以致爭執可能應運而生,譬如前面提到的天龍御園那位遭竊業主,與物業公司對簿公堂的個案。龍御園按照1.2元標準收取物業費,在合同約定時間內有人值班巡查,這是物業服務的概念,并非對每個業主的所有服務訴求都完全無條件滿足,包打包唱,這一點誰都做不到,也沒有義務做到。汪勝峰重申,可是時至今日,不少業主還是沒弄懂這個問題。物業公司如果只接到一兩個小項目,要賺錢很難,有時還養不活員工,必須掛靠開發公司。蔣文俊透露,懷化物業收費標準一直在全省忝陪末座,并且七年來基本上沒有調整過,而鶴城區的收費標準甚至不如辰溪、沅陵。不少物業企業為了生存,被迫減人增效,隨之而來的,必然是降低服務標準、減少成本開支,形成低收費、差服務的惡性循環。如今新《辦法》出臺了,希望相關局面盡快有所改觀。通讀這本《保證書》,有助于廣大業主更好維權,了解自身與物業公司之間的權利-義務界限。(楊林斌攝)迎接陽光燦爛的日子以四號文即新《辦法》出臺實施為契機,著眼于了解全市物業服務行業總體狀況,規范其相關行為,由市房產局、發改委主導,一場集中調研行動已經全面展開。市房產局物業管理科科長饒運安介紹,本次調研第一階段即自查自糾階段任務已經完結,目前已進入現場調研和重點檢查階段,下一步將是整改規范階段。他認為,質價不符是懷化物業服務行業的通病,全市280多家物業公司,其中懷化城區170多家,全行收費一直偏低,基本處于三分之一虧損,三分之一保本,三分之一盈利的局面,部分企業舉步維艱。物業公司內部也常常管理不善。饒運安調研中發現,物業公司從業人員職業技能培訓教育普遍不到位,表現在某些項目經理未能擺正自己位置,小區一應事務由他說了算,業主不交費他就隨意停水停電。他說近年來,懷化城市化步伐加快提速,城區面積和人口雙向激增,但不少一夜之間身份逆轉的農民,思維理念并未與時俱進地變身為市民,對于住小區還要交錢的管理模式大不以為然,拒不繳費,甚至謾罵保安是看門狗,進行人身攻擊,非常不可取。一些物業公司服務工作沒做到位,服務質量差強人意。蔣文俊坦言,遇到業主反映房屋滲漏,有些物業公司知曉后并未及時維修,出了安全事故后響應也不及時,處置不當,凡此種種不夠專業、悉心、到位的服務表現,不但授人以柄,也成為難收物業費的誘因。他認為物業公司要放正心態,設法增進與業主們的溝通了解,把服務工作做好,用心贏得廣大業主的理解和尊重,他們才會配合工作。除極個別項目外,湘霖物業公司的物業費收取率在94%上下,吳傳結將此歸結為系他們公司信奉盡心盡力為業主做好每一件事經營理念所致。他說,只有設身處地為業主考慮,物業服務工作才能做好,物業費收繳率才能較高。汪勝峰說除了按照合同辦事,為業主們做好日常服務外,每當業主碰到房屋質量問題,只要反映給他們公司,都會得到及時處理,開發商都會及時派人上門修繕,必要時合理賠償。惡性競爭是懷化物業行業一個久治不愈的通病。曾經有個物業服務項目,晉源公司經過仔細測算,發現報價20萬都難有賺頭,結果卻有同行以15萬元天價半路截殺,結果大家都不好看。符宇君說,外地同行對懷化土著沖擊很大,用本地一位業界老前輩的話說,80%市場被別人搞走了,我們自己還在20%的市場里面打得水深火熱頭破血流,這種惡性競爭的局面必須改觀。殘酷競爭正倒逼部分物業企業轉變經營思路,延伸增值服務,謀求多元化發展,晉源物業的抓手在于開發養老服務、定點培訓、家政服務和快遞連鎖經營市場,培植業績增長點。符宇君建議適度增加薪酬和福利待遇,吸引更多青年加入物業服務陣容。更多組織開展專業技能培訓,提高員工素質。市發改委服務價格科科長王湘蘭認為,物業服務關涉民生民情,社會關注度高,必須認真對待。她說此番集中調研結束后,他們將就此做個物業服務收費定價成本監審,然后待即將擬議的《懷化市物業管理條例》出來后再分級推研,通過制定《收費標準》,出臺相關具體收費指導價,前提條件是質價相符。完成相關務虛工作的時間窗口,大約會在明年底。屆時,《懷化市物業服務收費管理辦法》將以部門規章形式出臺,《懷化市物業管理條例》則將通過人大立法后新鮮出爐,如此治標又治本,物業經濟才算回歸價值本位。可見,懷化物業行業歷經艱難困苦委婉曲折后,有望很快撥云見日,迎來陽光燦爛的日子。版權聲明:本網所有內容,凡注明“來源:懷化日報”“來源:邊城晚報”“來源:掌上懷化”“來源:懷化新聞網”的所有文字、圖片和音視頻資料,版權均屬懷化新聞網所有。任何媒體、網站或個人未經本網協議授權,不得轉載、鏈接、轉貼或以其他方式復制發布/發表。已經本網協議授權的媒體、網站,在下載使用時必須注明"稿件來源:懷化新聞網"。違反上述聲明者,本網將追究其相關法律責任。責任編輯:熊雪姍

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